Art. 1º

A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei.

Parágrafo único: Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

b) as locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

c) as locações de espaços destinados à publicidade;

d) as locações em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.

Art. 2º

Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidariamente responsáveis pelos direitos e obrigações decorrentes da locação.

Art. 3º

O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Art. 4º

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reajustar o aluguel, nem mesmo para repor a perda do poder aquisitivo da moeda.

Art. 5º

Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Art. 6º

O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Art. 7º

Desde que convencionado por escrito pelo locador, poderá o locatário, ao denunciar a locação, cobrar do sucessor as despesas de corretagem e de publicidade quando estas houverem sido pagas por ocasião da celebração do contrato.

Art. 8º

Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Art. 9º - Obrigações do Locador

O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso solicitado, descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a cobrança de taxa ou qualquer outro valor pela expedição do recibo.

Art. 10 - Cobrança de Taxas

Qualquer cobrança relativa a contas de luz, gás, água, esgoto e lixo, bem como de impostos, taxas e despesas de condomínio, somente poderá ser feita mediante comprovação da despesa e discriminação de valores.

Art. 11 - Seguro Incêndio

O locador poderá exigir do locatário o pagamento antecipado do seguro de incêndio do imóvel locado, cujo prêmio será pago de uma só vez, anualmente.

Art. 12 - Vistoria

Em casos de dúvida sobre o estado de conservação do imóvel, o locador, o locatário ou o terceiro por eles indicado farão vistoria discriminada, da qual se lavrará auto, assinado pelos presentes.

Art. 13 - Obras de Conservação

As benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 14 - Obras no Imóvel

O locatário é obrigado a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seus mandatários ou prepostos, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na companhia do locador ou de seus prepostos, quando tenha este justo motivo.

Art. 15 - Transferência da Propriedade

Se durante a locação se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá exigir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destina.

Art. 16 - Reformas Urgentes

Durante o prazo da locação, o locador não poderá modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento escrito do locatário.

Art. 17 - Obras de Melhoramento

As obras de que tratam os incisos I e II do artigo anterior não poderão ser realizadas durante mais de dez dias por mês, limitadas ao período das oito às dezoito horas, ou, se o prédio for residencial, das nove às dezesseis horas.

Art. 18 - Direito de Preferência

É lícito ao locador exigir a imediata devolução do imóvel independentemente de aviso ou interpelação judicial, no caso de infração legal ou contratual.

Art. 19 - Responsabilidade Solidária

O locatário fica obrigado ao pagamento dos impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Art. 20 - Abandono do Imóvel

Salvo disposição contratual em contrário, o locatário fica obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Art. 21 - Despesas Extraordinárias

O pagamento das despesas extraordinárias de condomínio fica a cargo do locador.

Art. 22

O locatário não poderá sublocar o imóvel, no todo ou em parte, sem o consentimento prévio e escrito do locador, sob pena de rescisão do contrato.

Art. 23

Na sublocação, o sublocatário não terá direito a benfeitorias nem a indenizações.

Art. 24

Operada a rescisão da locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. 25

Depende do consentimento prévio e escrito do locador a cessão da locação, o empréstimo do imóvel, ou a sua utilização por terceiros não integrantes do quadro da empresa, quando esta for locatária.

Art. 26

Nas locações de imóvel urbano, é livre a cessão da locação feita a ascendente ou descendente, cônjuge ou companheiro.

Art. 27

Não sendo pago o aluguel pelo cessionário, continuará responsável o cedente.

Art. 28

Se o locatário falecer durante a vigência do contrato, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I - o cônjuge sobrevivente;

II - o companheiro da união estável;

III - os herdeiros necessários.

Art. 29

Ocorrendo a morte do locador, a locação transmite-se aos herdeiros, ficando estes sub-rogados nos direitos e obrigações da relação locatícia.

Art. 30

A locação também se transmite ao cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel ao tempo da morte do locatário, desde que vivessem em união estável na data do óbito, e aos parentes em linha reta ou colateral até o terceiro grau que vivam na dependência econômica do de cujus e habitem o imóvel.

Art. 31

Com a morte do locador, a locação resolve-se independentemente de interpelação judicial, se o imóvel for residencial ou misto e se destinado à residência própria do sucessor ou de ascendente ou descendente seu.

Art. 32

O direito à sucessão na locação poderá ser renunciado pelos sucessores.

Art. 33

Não havendo acordo, qualquer das partes, a todo tempo, poderá pedir ao juiz a fixação de aluguel provisório, que vigorará até final decisão, tornando-se definitiva se não houver recurso ou se ele não for provido.

Art. 34

A locação extingue-se, além dos casos previstos em lei:

I - pelo vencimento do prazo para desocupação, se concedido pelo locador;

II - pela extinção do direito do locador sobre a coisa;

III - pela destruição da coisa locada;

IV - pela desapropriação;

V - pelo perecimento da coisa locada;

VI - pela resolução do direito do locador;

VII - pelo distrato.

Art. 35

Salvo disposição em contrário, o locatário fica obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Art. 36

O locatário ficará dispensado da obrigação constante do artigo anterior se provar que a deterioração da coisa locada não resultou de ato seu ou de pessoas de sua família, hóspedes ou prepostos.

Art. 37

No caso de devolução do imóvel por culpa do locatário, este responderá pelo pagamento do aluguel até o décimo quinto dia após a entrega das chaves, se não constar do contrato cláusula dispondo de forma diversa.

Art. 38

Findo o prazo ajustado para a locação, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas mesmas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 39

Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente poderá resolver a locação mediante aviso por escrito ao locatário, com prazo de noventa dias para desocupação, salvo se estiver havendo pagamento por conta do preço.

Art. 46

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução dependerá de aviso por escrito e com antecedência de trinta dias.

Art. 47

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e por prazo inferior a trinta meses, finda a locação, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado.

Art. 48

Nas locações residenciais serão observadas as seguintes normas:

I - quando o contrato for de 5 (cinco) anos ou mais, é assegurado ao locatário o direito de renová-lo por igual período, nas mesmas condições ajust